（３６）
私が買いたい不動産(2008年11月16日)
　やはり一番は、こんな所ならもっていたいと思う場所である。「もっていたい場所」は価格の上下があまり気にならない。しかし、私の欠点は超のつくほど飽きっぽいところ。私は年令と同じくらい50数回家を変っている。(笑)
　ところで、どうせ買うなら
　①景色良く南が開けている所(海岸線など)。
　②前面道路が4～5ｍ以上あるところ。
　③広く安い場所。
　④街(小都市)まで車で10分以内のところ。
　⑤分割しても売ることが可能な所。
　⑤海近く以外に川そば、広い山の裾野。などがいいですね。
　投資的な意味も含めて買うなら、意外と重要なのが、上記②、③、④、⑤です。なぜなら道路が狭いと通行の不便さで不人気。広さがないと値上り益が見込めない。街からあまり遠いと不便。分割売り出来ない地形は価格上昇があったり、自分で整地や水を導入して価値を高めても、売れない場合宝の持ち腐れになるからです。ですから土地を買う場合、将来売る時のことも考えて、あらゆる角度から見る必要があります。

（３５）
時代遅れで愚鈍な政治(2008年11月16日)
　例えばあなたが知恵を絞って虎の子の500万円を投資し、それで500万円儲けたとしよう。しかし、そのうち約270万円は税金だったら。誰しも馬鹿馬鹿しいと思うだろう。
　我々は宅建業者であることもあって、この50数パーセントの税金を払わせる話をする。しかし一般の多くは、この税金を誤魔化すため契約書を変更した価格で書いたりしている。(当社は出来ません。)
　誰もが気持ち良く支払えるパーセンテージは、恐らく利益の20～30％。30％を越えると、多くの国民がやってられねえ！と思うのか、税金を少しでも支払わないことを考え出す。こういう税制そのものが問題ではないだろうか？
　庶民が考え抜いてやった投資で500万円利益が出、100万円の税金を支払うなら普通。しかし、270万円も利益を支払わせる国は、世界中捜しても日本しかない。投資を抑制する意味はわかるが、いっさい止めてしまうと、経済は停滞し、所得は低レベルのままで、何をするにも節約、節約の貧乏生活が国中に充満、夢のない国となる。少なくとも地価は横ばい、あるいはわずかでも上昇基調の税制に変えるべきである。それによって利益のあった人はまた別の物を買い、経済は活性化する。
　長期保有だと納税額は合計で26％程度になるが、５年以上の期間を要する。今時、５年以上なんて、時代遅れも甚だしい。５年経てば、時代はすっかり変化し、その土地への考えも全然変っている。
　今の政治家は給歩金などという子供騙しのような最低レベルのことしか考えられない。しかもそれについて国会という国の最高の行政機関が、膨大な税金をつかって毎日ガキのようにわあわあぎゃあぎゃあ騒いでいる。
　政治家は頭が完全に動脈硬化だ。

（３４）
買いたければ買う(2008年10月31日)
　昨日麻生首相は景気減速などに対応するために、追加経済対策を決定した。融資枠拡大などを含めた事業規模は約27兆円。
　しかしこれで景気対策が効を奏するかどうかはあやしい。なぜなら、政府のやり方はつねに紋切型。企業への貸出し保障も、売上が前年度より8.5％以上の減でとか細かい制約がある。そしてほとんど普通銀行が行うような審査をする。これでは従業員数人の零細企業での借入れはまず無理。またもし8.5％という規定があれば、では8.3％は貸出不可ということになる。そんな当てにならない甘事を言いながら、消費税を3年後アップの話をする。
　ところで話がまったく逸てしまったが、このような不況期は不動産に手を出す人は少ないかも知れない。しかもどちらかというと街中住宅地は相当価格が下落している。ひどい場所は15～20年前の3分の1、4分の1である。
　ところが我々が扱う物件は、広い安い近郊物件が主で、下落することは殆どない。むしろ整地や取水設備をすることによって上昇する場合もある。
　今のような時期は買う、買わないは個人の自由な判断によればいいので、趣味的に欲しい方は買う、買いたくない方は買わないでいいのである。

（３３）
温暖化の時代の投資(2008年26日)
　スペイン、カタールニャのトレンプ地区(フランスとの国境に近いスペイン北東部)に広いぶどう畑をもつワイン・メーカー、ミゲル・トーレス社。
　この会社は地球温暖化に備えて、新しく広大な高地栽培地を確保している。
　現在標高数百メートルの土地でワインの元、ぶどうを栽培をしているが、年間平均気温が約１度上昇し、ぶどうの成熟が10日以上早くなったそうだ。
　この為、ミゲル社の社長は地価がまだ安い標高1,000～1,200ｍの高地の広い土地を次々に入手しているそうだ。これは日本での土地投資での参考になるはずである。温暖化によってやや高地でも畑や住宅に向く広い平らな土地は、これから価値が上がる可能性がある。

（３２）
別荘地だけは上昇(2008年9月21日)
　先日の地価の公示価格発表で都市部や住宅地は軒並み下落していましたが、別荘地だけは上昇しています。
　別荘地上昇の理由は、多分それが嗜好品だからでしょう。
　綺麗な海や散策できる森、川沿いや湖のそばなど景色の良い個人所有地はどんどん減少しています。また、世界的な食料不足や外国食品の危険性などにより、広い土地に人気があるのだと思います。
　自分の嗜好や趣味に合った有限な土地を手に入れる事は楽しいことです。趣味と実益を兼ねて、菜園や果樹園などを行って楽しむこともできます。

（３１）
今そこにある危機(2008年9月18日)
　ここ数年のうちに日本に食糧危機が来るという方は、けっこういます。
　①中国などからの輸入品が信用できないこと、②後進国の発達で世界的に食糧供給が増加していることなどからです。
　食糧危機とまでいかずとも、間違いなく上記①、②のような理由から、まともな食糧品は値上がりを続けるでしょう。
　という訳で、数百件もの広い土地を提供できる北星で物件を探しませんか？(笑)実際広い土地（150坪以上）を買われる方も徐々に増えています。まだ今なら安い土地が沢山あります。しかし、食糧危機になればたちまち土地価格は急上昇を始めるでしょう。日本という狭い国土の、しかも有限な貴重な土地です。
　高知は都合のいいことに、人が住めるバラエティー豊かな多くの土地があります。温暖な海抜数メートル、十数メートルの土地から、高原状のかなり涼しい海抜数百メートルの土地まで色々です。
　土地は生活の原点で、投資の原点かも知れません。なにしろ株のように最悪タダの紙切れになるということはありませんから。

（３０）
不動産投資失敗例(2008年9月15日)
　何事でも失敗の原因は、比較的はっきりしているものです。スポーツでは体調不良、練習不足など、大学受験では勉強不足、進路研究不足、ヤマはずれなど・・・
　投資もやはり一番は研究不足、勉強不足でしょう。失敗例から、成功方法は学べます。何しろ反対のことをやればよい訳ですから。
①買う物件に対する知識不足(周辺地価よりどれだけ安いか？各交通機関へのアクセスは？水・電気は？など)
②人気地区か、あるいは近い将来人気が出る地区かどうかを知らなかった(これも前もって行政庁や近隣住民に聞けばわかります)
③無責任な、あるいは責任のとれない不動産会社から買った(ほとんどの不動産会社は数坪か十数坪の店舗を借りて営業しています。もちろん借家で営業している不動産会社も立派な会社はありますが、どのような場合でも、責任のとれる会社で買われることが第一です。)
④余裕をもった投資をしていない(1000万余裕のお金があるなら、投資は700～800万円まででしょう。1000万全部つぎこんでいたら、もし子供の入学・病気・結婚式などで100万，200万必要な場合、損得に関わらず投資物件を売却しなければならず、場合によっては多くの損害金を出すこともあり得ます。)

（２９）
デニーロ、シュワルツネガー、ラムズフェルド(2008年8月14日)
　この人たちは俳優や元政治家ですが、膨大な不動産を所有する不動産主とも言われています。（グレーズ・ホー氏の著作より）
　シュワルツネガーがうろうろ政治家をやってられるのも、デニーロが趣味で俳優しているのも、ラムズフェルドが気ままに講演に出かけているのも、彼らには膨大な不動産からの副収入があるからです。
　彼らはかなり以前からいわゆるマンション形式の貸家料や土地を店、会社その他に貸す地代で、相当の副収入を得ているらしく、毎日遊んでいてもお金に困らないそうです。サブプライムローン問題なんて、ふっ飛ぶ豊かなアメリカ人です。
　ところでサブプライムローン問題で、アメリカの景気も停滞ぎみですが、それでもアメリカも地価上昇しているところは、あちこちであるそうです。
　地価上昇で儲けるなんて、何か古くさそうですが、次のような場合もあるのです。
　①地価が上昇しそうな区域ばかり充分検討して、300万、700万、1,000万(合計2,000万円)で３ヵ所かった。これが２年で倍近くになった。そうすると、約4,000万になった訳であるが、ところがそうはいかないのが日本の超高率の税金。短期なら1,000万円からの税金払いになる。それでも２年で1000万円儲けた勘定になる。２年で1,000万円は不労所得。１年500万円、月額40万円以上である。月40万円手取りで稼ぐとなると、一般の労働ではかなりハードである。
　②また同じ2,000万円で小さなアパートを買って、年１割の利益でも、２年なら400万円は入ったことになる。
　どちらもうまくいったとしてであるが、不動産は慎重に行えば、損をすることなど、まずないのである。
　ところで土地に値上がりなんて、今時ある訳ないと思う人も多いに違いない。実際そのとうりの状況も多く、市街地で数年で10分の１に、住宅地３分の１になった例もある。はっきり言って、市街地は何千万、何億とかかる割には、リターンの率は低い。ただ利用効率は良い。
　前にも記したが、非常に安い物件（例えば100万円～300万円）が、やたら収益率が良い場合もある。
　Ａ．100万円で買ったボロ家が月２万で貸せる。(収益年24％)
　Ｂ．300万円で買った住宅地隣の広めの空地が駐車場として月８万円の収入がある。(収益年32％)
　1,000万円の超安いアパートを買い、見場を良く外観を塗り直して、貸付け月22万円の収益を得る。(収益年26％)
　とにかく不動産投資は、沢山の物件を見、めったにない超面白物件を見つけることである。それとその区域(ロケーション)に注意を払い、収益率と諸費用をよく計算して物件を購入するべきである。

（２８－１）
売るか売らないか？(2008年8月6日)
　ロバート・キヨサキは買って売るのは邪道だと言う。彼のやり方は、買って補修して貸してその果実を得る方法が主である。私は買って売るのは邪道だとは全く思わない。それはロバートが不動産会社をやっている人ではなく、不動産に投資している人だからかも知れない。
　もしあなたが今日400万円で買ったものが1年後に600万円で売れるとしたらどうするだろうか？あるいは800万円や1,000万円で売れるとしたら？もちろんこんなことが度々ある訳ではないが、あることはあるのである。つい数日前も実際東京のお客様に上記のようなことがあり（倍近くに値上がり）、売るかどうかの相談をしたばかりである。このお客様の土地は海沿いで地形が面白いという特徴があった。

（２８－２）
売るか売らないか？(2008年8月6日)
　我々のようにビジネスを行っていると、差益があろうとなかろうと会社の運営が第一であり、いくら儲けたからと言って、自分のポケットには1円も入らない。また3,000万円のものが工事を1,000万して、6,000万円で売れたとしてもその1件だけは利率が良かっただけで、1年間を通して見ると、反対に1,000万円の赤字だったということは度々ある。だから我々はいちいち一喜一憂はしない。
　ところが個人となるとこれは凄いことになる。ここで我社のビジネスで最高の利率は（今まで明かさなかったのですが）原価の(1～2年で)10倍になったということがある。これは7～8年前に新興の人気地区を入手した時のことだったが。ロバート・キヨサキも超びっくり！彼はこんな経験をしたことがないから、売却より保有・保有と言うのだろう。我々の会社は少なくともロバートよりははるかに経験が長い。しかも悪い時、良い時を何度となくくぐり抜けてきている。3年、5年、10年前に出来た会社とは歴史が違う。
　しかし我々のような会社ではなく、ロバートの言うように個人なら保有もメリットは多い。第1に家賃や地代が入る。第2に全ての経費は差し引くことができる。
　ただＡ相続税対策が必要。Ｂマンション・アパートは古くなると入居しない。Ｃ当然補修も必要である。といったデメリットもある。
　こういったことを考えて、自分の投資スタンスを考えることである。冷静に見れば、意外と簡単に投資に向く物件はわかるかも知れない。当社でも投資推奨物件は、ほぼ確実に利益が見込める。

（２７）
プロフェッショナルの出番(2008年8月4日)
　不動産市場が悪い時期に入ったと言う人がいるが、私はそうは思わない。すばらしい時期がやってきたと思う。。悪い時期というのは、アマチュア投資家が不動産の専門家になって価格を吊り上げるときのことだ。彼らのおかげで住宅は高くなり、しかも彼らは買った物件の価値を高めることをめったにしない。彼らがやることは、市場を掻き回し、価値ある投資対象としての住宅の価格を釣り上げることだけだ。
　かくいう私もときには転売をすることがあるので、他人様のことをあまりとやかく言うことはできない。だがアマチュア投資家は、パーティーに遅れてやって来て、結局はプロにお金を寄付することになる。つまり私が言いたいのは、今はプロになる時期だということだ。アマチュアでいてはいけない。市場が盛り上がっているときに飛び込んでくるのがアマチュアで、市場の熱が冷めたときに登場するのがプロだ。この違いがわかってもらえるだろうか。
　不動産市場が最高潮に達しオーバーヒートし始めたころは、よく考えてから決断する時間的余裕はなかった。売り手のもとには、言い値を超えるオファーがいくつも寄せられていたから、買う側は即断即決し、資金を手元に用意し、少し間抜けにならなければならなかった。しかし、市場の熱が冷めてきた今、売り手はやや腰が低くなっている。このため買い手は、じっくり見極めてから行動する余裕を持てるようになった。よりよい条件を求めて売り手と交渉し、よりよい取引ができるようになったのだ。売り手がワニの口に片脚を突っ込んでいる場合は特にそうだ。（ロバート・キヨサキ　Ｗｈｙ　ｔｈｅ　ｒｉｃｈ　ｇｅｔ　ｒｉｃｈｅｒ　筑摩書房）
　株でも不動産でもそうであるが、どんな不況であれ、どんな好況であれ、人気の場所はあり、不人気の場所もある。ただ好況時は全体的に動きやすいだけである。株でも不動産でも儲ける人は儲け続ける。不況時に一時的なマイナスはあっても、本当の投資家で成功している人は、不況時もチャンスなのである。
　たとえば今高知は、というより地方全体は明らかに不況。大都市のほんの一部の企業、ほんの一部の地域以外はかなりのあるいはひどい不況風が吹いている。政治の失策のつけが、日本全体を覆っている。そしてこれからも良くなる条件はない。
　しかし、そんな時代、不況まっただ中の高知でも、“超人気のある地域”がある。当社の物件でもあっと言う間に「売約済」になる区域がそれである。この人気の地区を手に入れている限り、損失は殆ど無いばかりか、場合によっては相当の儲けも発生する。これは、大都市にかぎらず、中小、あるいは田舎にさえ、こういった“人気地区”はあるはずである。人気地区以外に大事な要件がひとつある。この要件を満たせば、100％に近い確立で成功する。
　どんな時代にも儲けようとすると、当然それなりの勉強や経験が必要である。人気地区以外に大事な要件がひとつあると記したが、それ以外にも細かい要件を抜かると失敗する。細かい要件とは、地形、進入路、場所によっては電気や取水施設などである。そして当然時代のトレンドを読むことも重要。大手、中小にかぎらず不動産会社でさえ、それを読みきれずにギブアップしている事が数々ある。一般の方が投資は難しいが、しかし何事も難しければ、難しいほど面白いのである。

（２６）
見極め(2008年7月9日)
　投資とは当然リターンを目的としているもので、ある一定期間に100万は120万にとか500万は600万にとか、1000万は1300万にとか考えてやっているはず。
　ところで投資である以上、損も覚悟しておくべきで、相当手慣れた人でも100回が100回成功するとは限らない。100回もやれば5回や10回マイナスになることは当然と思っていなければならない。
　投資も慣れるほど、勉強するほど上手になることは当たり前で、基本的に失敗をしたら同じような失敗を繰り返さないことである。
　ここは道路がつけば上がる、街ができるから上がるという場合がある。そして目ざとい人や投資家が、その周辺を慌てて買う場合がある。ところが当社の場合はすぐには買わない。道路や街並みが確定後、工事をかなり始めてからとか、工事が終了してから買うことにしている。
　工事が終了してから買うなんて、もう上がりきっているではないか？と思われがちであるが、そうではない。道路ができるなどという計画が表面化すると、売る側の者は高く売りたいので、現在の周辺価格より高く契約することを望み、それに一般人や投資家が道路ができるということで飛びつくことがある。1000万円のものを1400万円で買ったりするのである。
　道路工事が始まったり、完了したりするとその辺の地価が安定し、道路ができたということで意外に多くの(安い)売地がでるのである。この中で特に良い物件を買うのが確実性がある。

（２５）
坪か㎡、広い土地・狭い土地どっちが儲かる(2008年6月4日)
　今だに日本は坪表示。しかし何十年経とうと、坪がわかりやすい日本人に何も㎡を二重にくっつけることはない。これなど政府の無駄な方針。
　基本的に広い土地の方が狭い土地より儲かる。それは簡単な論理、例えば、50坪の土地と1000坪。両方同じ300万円で買ったとする。坪当たり5000円上ったとしたら、50坪の土地は325万円にしかならないが、1000坪の土地は何と800万円にもなる。もちろんこんなに単純なものではないが、50坪の土地は坪当たり5000円上がり、1000坪の土地は2000円しか上がらなくても、325万円と500万円というふうに、広い土地の利幅は狭い土地に比較して桁外れであることは間違いない。

（２４）
広い土地を買おう！(2008年6月4日)
①200～300坪以上の広さ。(場所にもよる。)
②４～５ｍ以上の舗装公道に接している。
③街に比較的近い所やＪＲ駅に近い。
④周囲の景観が広々としている。(ゴミゴミしていたり、狭苦しい景観ではない場所。)
⑤土地形状が平地に近いか、重機で簡単に平地化できる。
⑥できれば海や川、湖のそば。
⑦気候が過ごしやすい地域。
　 上記①から⑦のすべてに問題なく、相場以下であれば、まず下がることはないでしょう。反対に２～３倍に上がることだってあり得るかもしれません。
　 広い割安な上記のような土地は今輸入農作物に対する不安感、すべての穀物の上昇傾向などから考えれば、いずれ農地が復活し、人気が出るでしょうから、買いです。
　 ただし、田と畑（農地）は安易に買ってはいけません。地目が原野、雑種地、山林などで上記⑤の場所でなければ、次に売るのがやっかいです。
　 投資向きや将来の為に買われる方は、それ向きの物件を提供しますので、そのようにお申しつけ下さい。

（２３）
田畑や雑木林なんだけど？？(2008年3月24日)
①形(内容)が良い
②人気度
③やっている会社
④割安感
⑤これからまだ伸びそう
⑥希少性、特性
⑦配当(リターン)が大きい
　これらの言葉は株式投資にも不動産投資にも当てはまると思う。
　これからまだまだ伸びそうの話をすると・・・株は荒けずりだけどまだずっと伸びそうな会社があるとするなら、不動産は現状は藪だったり、田畑だったり、雑木林だったりしても、藪は切り開いて花を植え、田畑は造成によって水を打ったように整地し、雑木林は良い木を残して不必要な木を伐採し見晴らしを良くするなら、価値はいっきに数倍に上がることもある。
　元の値段があまり高ければお話にならないが、通常価格以下なら、藪は花の庭になれば3割や4割は間違いなく上昇する。そういう意味で、不動産を買うなら、あまり出来上がって通常の価格の物を買うより、田畑や未完成のものを予約式で買われる方がいいかも知れない。予約金は完成後自分が気に入らなかったり、何かの場合全額返還されるからである。

（２２）
ここなら絶対！(2008年2月25日)
　①入口が流入しているところ
　②人気の地区や稀少地区
　③景観が良いところ
　④掘り出しもの(割安な物件)
　⑤わずかな補修や塗装で様変わりする物件
　この①～⑤が全て揃っていれば100％投資成功は間違いなし。(前から言っていることですが。）

（２１）
ドルフ・デ・ルース不動産投資８つの法則から(2008年2月19日)
法則１：購入した時に利益が生まれるーこれは常々言っていることで、5000万円の物を2500万で買えば、当然5割安く買ったわけで、買付時できるだけ安い物を見つけるに限る。
法則２：売る気のある相手から買うことーこれはどうしても今すぐ売らなければいけない相手、すぐ現金が欲しい相手から買うと当然安く買えるわけで、こちらから差し値をすること（価格を決めること）など、有利に話を進められる。
法則３：物件に惚れるな、取引に惚れろー物件の外観や内装を気にいってほとんど相場で買うと、当然投資としてのうまみは無い。多少見栄えが悪くても比較的簡単に直せるような物件で4割～5割安い物を買った方がよい。
法則４：金額を先に提示するなー一応先に提示するより、相手の腹積もりを読んだほうがいいが、いつまでも双方が価格を出さない場合があるので、その場合は思いきって低い価格を提示した方がよい。これについては後日詳細を記します。
法則５：景気に対抗するーこれは不景気な時に買えば当然安く買えるわけで、みんなが買っている時に買わないで買っていない時に買うという株式投資に似ている。
法則６：頭金はゼロか最小限にードルフは自己資金を使わないで金融機関の資金を使い、徹底的にレバレッジにこだわっている。この方法を利用するしないはその時の状況や個人の自由意志で良いと思う。
法則７：売らないーこれも基本的には売らなければ資産が増えつづけるわけで、賃貸料は不況好況に関わらず入ってくるという利点がある。
法則８：10年に1度の取引は週に1度やってくるーこれは、1週間の間にでもたくさんの物件を必死で当たればいい物件に1つや2つは出会うという意味で書いているのだと思う。
　ドルフ・デ・ルースの場合は数字を上げて解説しているので、非常に説得力がある。ただし日本のような不況国には全部が全部当てはまらないので、注意して投資する必要がある。

（２０）
失敗するとぶっ飛ぶ！(2008年2月17日)
　不動産の売買で失敗して、ぶっ飛ぶ人や会社、沢山あるんでしょうね。四国でも建設関連の会社で不動産に約12億投資して失敗し倒産、宝石会社で20数億投資して失敗し倒産と、数えればきりがありません。
　この人達の決定的失敗は研究不足でであるし、ただ自分達の気に入った不動産を買えば良いというパターン。―自分達の気に入った不動産を通常価格の半分で買えば―いいのですが、気に入るとやみくもに買うタイプは、株をやってもうまくいきません。
　投資はつねに冷静にクールに行きましょう。株も不動産も似ているところは人気銘柄、人気地区があること。株、土地人気にもトレンドがあること。そして当り前の価格で買っても、決して儲けないことです。

（１９）
超不動産投資のすすめ(2008年2月17日)
　大学一年生の時に、エンジニアたちがおしなべて金持ちでないことに、私はふと気付いた。彼らの服装や乗っているポンコツ車や質素な住まいを見る限り、彼らの多くが金持ちとは正反対のようだった。そこで私は金持ちについて研究を始めた。金持ちがみな共通して持っているものは何かが、知りたかったのだ。
　調査は七ヶ月以上に及んだ。金持ちの伝記や自伝、百科事典、書籍、雑誌に目を通し、できるだけ多くの裕福な人たちと会って、話を聞いた。その調査結果に私は驚嘆した。
　金持ちと言われる人たちは、一様に若者、あるいは年寄りというわけではなかった。男性の場合もあれば女性の場合もあった。第一子か末っ子か、何番目に生まれたかは関係なかった。裕福な家庭にうまれたかどうか、豊かな国に住んでいるか、貧しい国から移住したか、信心深いか無神論者か不可知論者かどうかも重要でなかった。七ヶ月を超える調査の末に私が探り当てたのは、金持ちには二つだけ次のような共通点があるということだった。
　まず第一に、ほとんど例外なく、彼らは誠実である。言葉に偽りがない。もし彼らが何かを言ったら、それは頼りにしていい。誠実でなければ金持ちになれない、と言うつもりはない。しかし、誠実さを持ち合わせずに金持ちになったとしても、いつかはその不誠実に足元をすくわれるだろう。また、誠実とは遺伝するものではないので、すべての人にとっての教訓でもある。
　第二に、まず例外なく金持ちに共通していることは、彼らが不動産で富を作り上げ、あるいは富を維持しているということだ。
　この認識をもとに、私は不動産の世界へ踏み込むことにした。
　ドルフ・デ・ルース（東洋経済新報社刊）の言葉です。この本、不動産関連の本としてはかなりリラックスして読め、おもしろいのでおすすめです。

（１８）
投資めちゃくちゃ話～いくらでもいいから？？(2008年2月16日)
　北星は数十年も続いている会社ですから、年に不動産の売り込みは200件から300件はあります。
実は今日の話、したくなかったんですが、読者もありふれた話よりも、めちゃくちゃな話はないかと期待しているはずです。そりゃあそうですよね。
　では今日は、そのとっておきの話をしましょう。これ実は（長い取引の間の）全部真実です。全く信じられますか？こんなこと。あなたもこんな話だったら、乗りたいはずです。（いえ、乗って頂かなくて結構です。）
　①パチンコでイカれたから、私の家買って！（通常価格の1/?くらいで）
　②競馬、競輪でイカれたから・・・（も当然あります。ギャンブルで家や他の不動産を売る方は、年に数件必ずあります。当社関係で住宅地の上の土地数万坪を通常価格の何分の１かで買っていまして、そこを通るたびにギャンブラーさんの顔を思い出します。
　③親父が愛人といた家だから、いらん！北星の買い値でどんなに安くてもいいから買ってくれ！（1000万円の土地、家を200万円で）
　④仲介料約50万円を現金で払うのはいやだから、この土地をとってくれ！（その土地は約200万円の価値のものでした。）
　⑤サラ金でちょっと借りすぎたから、土地・家買って！
　⑥（その他）この土地（家）、いくらでもいいから現金くれや！という方も時々います。この辺で、こんなウソみたいな本当の話、やめておきます。これ以外にもめちゃめちゃな、絶対信じられないような本当の話がありますが、時効が来ていない最近の話なのでやめておきます。
　我社が株はほとんどやらず、不動産投資に徹している理由、おわかりになったでしょう。でもこんなうまい話、しょっちゅうある訳では当然ありません。（また過去のめちゃめちゃ話、思い出したら書きます。）

（１７）
長期投資(2008年2月16日)
　不動産投資も株式投資と同じように、長期のスパンで考えるのが一番だ。
　保有式の貸ビル、マンション、アパート、パーキングなどの第一条件(リターンが高い方法)は場所の選定を誤らないこと。場所の選定にこだわらなくてもいいのは、アクセスさえ間違わなければ、巨大なビルを建てて、そこをエンターテイメントの場ともし、強引に客を集められる超大企業のみ。
　一般個人や中小企業は、徹底的に場所（立地）にこだわることによって、収益の高率をめざす。通りひとつを隔てただけで、あるいは角と角から３軒目と言うだけで、一室７万で貸せるところが６万になるということにもなる。人の入り具合も良くなったり悪くなったりする。
　それと、デザインのスマートさや洒落に拘ることだ。日本はどこも単なる長方形の箱のようなビルやマンションが多い。しかもダサいことに色はグレーか茶色１色ときている。こんな所に入る気はしないし、例え月5,000円や6,000円高くてもオシャレなベランダがついた明るいレンガ色などの建物に住みたい筈だ。
　当然インターネットが利用できる建物でなければならない。場所の選定をミスせず、特徴あるお洒落なデザインなら年率８％の収益でなく10％取れるかも知れないし、入居率が良く、離反率も少ないかも知れない。
　長期投資の利点は、例え不況時でも今入っている賃貸料（家賃）は必ず毎月入金されるということである。
　こういった投資で賃ビル、マンションなどを次々に増やし、数件あるいは十数件所有している人は国内にも沢山いる。収益が多くなれば、（相続）税対策として法人化してもよい。

（１６）
興味あること、好きなこと(2008年2月10日)
　投資をするなら、株・不動産・金銀でも、あるいは絵画、骨董品、切手の類でも、自分の好きなことにするのが一番です。何も気が進まないことや、他人から言われて収集したり買ったりするのは、お薦めできません。
　自分が好きでやっていると、儲けるにこしたことはありませんが、たとえ失敗してもそれほど腹の立たないものです。また興味あることにはそれなりに見聞きしたりして、いくらかの知識もつくものです。
　切手の収集などが儲けるわけはないと思っていたら、イギリスではここ数年相当上がっていて、儲けた人も沢山いると聞きました。やはり、安定した経済成長率と蓄積された国力でしょうね。日本はこんな状態ではとても無理です。
　ところで当社は当然不動産が大好き人間ばかりです。私たちは毎月数十件は新しい物件を見ています。年間にすると400～500件はみているでしょうか。これだけ見ているわけですから、買う・買わないも1～2日以内に即決です。
　当然利益の出ない物件もあります。その場合損切りしても苦にはなりません。ただ利益の出る物件でも当社はアフター・サービスや管理費でそう大きな差益は出ていません。何しろお客様第一主義で、楽しいお客様に来て頂けると喜ばしいという会社ですから。

（１５）
私が不動産投資を好きな理由(2008年2月8日)
　投資という面から見れば、不動産はほかのものと比べて安全性が高いと言える。多くの他の産業のように完全に破綻することがない。不動産業界にも波はあるが、ロバートが指摘したように、すたれることがあってもごくまれだ。この数百年の間に、土地はどんどん貴重なものになっている。マンハッタンの土地の価格は、最初は24ドルだった---ゼロが1つもつかない、たったの24ドルだ！
　不動産投資はエキサイティングだ。複雑でもあり、多様な側面がある。そして有形だ。そこへ行けば、自分が投資している対象を実際に見ることができる。自分が何をやっているかきちんとわかっていれば、不動産投資は時間の経過とともに進化し、ますます大きく、よりよいものになっていく。
　これもWHY WE WANT YOU TO BE RICH（築摩書房刊）のトランプタワーで有名な実業家ドナルド・トランプの言葉です。全くの引用で申し訳ありませんが、ご参考にはなると思います。

（１４）
アパート・マンション経営(2008年2月8日)
　アパートを一棟買って、その経営を軌道に乗せるためには約１年かかる。１年のうちには、たちの悪い借家人を立ち退かせたり、長く住んでほしい借家人の希望にそった補修や修理を終らせることができ、時と場合によっては、少しずつだが賃料を上げることができるようになる。
　経営が軌道に乗って安定してくれば、賃料が毎月きちんと入る。これは絶対に、株式市場の上がり下がりを見守りながら一喜一憂するよりもいい。私は毎月決って郵便受けに届く家賃の支払い小切手が大好きだ。
　不動産投資を成功させるための鍵は物件管理だ。株式や債券、投資信託に投資する投資家の多くが、不動産投資であまり成功しない理由は、管理が得意でないか、管理者になりたいと思っていないかのいずれだ。
　これはすべてロバート・キヨサキの言葉です。WHY WE WANT YOU TO BE RICH(築摩書房刊)
　たいていの投資家は投資対象の価値が上がってキャピタルゲイン（売却益）を得ることを目的に投資する。たとえば、株式市場では、ほとんどの人が安価で買った株を高値で売ることを期待して投資する。不動産では、転売目的で投資する人はフリッパーと呼ばれる。株式の場合と同じように、不動産を安く買って高く売ろうとする人たちだ。キャピタルゲインを目的としたこのような投資戦略が問題なのは、一般に、この戦略に効果があるのは市場が上昇傾向にある時だけだという点だ。市場が下落傾向にある時（弱気相場、ベアマーケットなどと呼ばれる）、株や債券などの紙の資産に投資している人やフリッパーは損をする。
　不動産では、キャピタルゲインを目的に投資するより、キャッシュフローを目的とした方がいい。それは、税法がキャッシュフローを目的とする投資家に有利なようにできているからだ。

（１３）
不動産が下っていて、どうして儲かる？(2008年2月7日)
　それは儲かる訳はありません。坪100万のところを90万で買って80万まで下ったら、損をします。
　そこで当社は市街地の土地につきましては半額程度で買うようにしています。半額まで下がるのは、下がってもさすがに10年くらいの期間を要します。
　また人気地(人気のある土地)を買っておけば、そこまで下がることはありません。人気のある地区というのは、どの地域にも必ずあるはずです。
　それと別荘地は、下がる確率は低く、その素晴しい景観で、水道導入や諸設備をつくることによって上昇することも度々です。
　不動産は株のように紙切れになることはありません。(ロバート・キヨサキも言っています。(笑)）紙切れになる可能性のものを買うなら、その可能性のない株を買うでしょうが、一流株でも経営者の資質やその時のトレンドによって浮沈が激しいのが株です。
　また不動産でも保有式のマンション、アパート、駐車場なら、毎月のリターンがあり、個々の不動産によって全く違いますが、年率5％から20％くらいの収益は望めます。保有式はかなりの収益を得ますので、売却時に損ということは全くない訳です。

（１２）
仲介のおじさん(2008年1月30日)
　投資法の実際とは関係ないお話ですが、物件の買入れに関しては各地域に世話をして下さる方がいます。この方たちは、不動産の仲介を本業にしている方、他の仕事と兼業の方、退職後アルバイト的にやられている方など色々です。
　あちこち知り合いも多く、顔のきく方となると年配の方が多く、地元との意見の調整などもやってくれます。
　中には農業や林業と兼業の方もいて、実際の樹木伐採や造成の工程を手伝って下さる方もいます。
　こういった仕事をプロフェッショナルにやるとなると、とにかく多くの人を知っていなくてはならず、どうしても中高年の方になってきます。

（１１）
競売物件は必ずしも安くない(2008年1月30日)
　競売にどうしてなるかと言えば、それは人気のある物件ではないからです。人気のある物件は競売になる前に売れています。
　それと競売物件を見ていると、進入路や物件居住者に問題がある場合があります。進入路がやたら狭かったり、一部第三者の土地を通らなければならなかったりです。マンションなどはその中の1件にヤクザやごろつきみたいなのが住んでいる場合もあります。
　こんな物件には手を出さないのが賢明。むしろ何の問題もない相当割安な物件を見つけたほうが楽。当社は競売物件であまり利益を出した記憶がありません。

（１０）
成功のひとつの方法━場所の選定━(2008年1月27日)
　下の８でも申しましたとうり、場所の選定を間違わないことはとても重要です。たとえば、自分の建築したい場所周辺にどれだけアパートやマンションがあるかを調べてみましょう。これはセンリン社の地図でも見れば一目瞭然です。
　もしその場所にたくさんあれば、周囲の他のマンションにない進化したものを建てることです。そうすると周囲のマンションから移ってくる者もいます。あるいはその場所をさけることです。
　不動産を扱っていると面白いことに気付きます。当然人口集中地域が人気が高いのですが、かなり郊外でも必ず何組かの需要はあるということです。ただ現在のような状況であまり郊外に建てることはお勧めできません。現在はやはり人口流入や移動が多い市街地がベストです。
　現在地方の市街地は相当下落しています。高知でも十数年前坪あたり500万円していた場所が、今は坪あたり70万円という所もあります。これは住宅地の価格とそう変わりありません。住宅地よりははるかに便利であるのにです。

（９）
景観の時代(2008年1月22日)
　もしあなたが東京、大阪、名古屋、横浜、神戸などで、あるいは今マンションがどんどん増えている川崎などのような場所で、自分が住む住宅（1戸建て）やマンションを買いたいと思う時、どんな所を選ぶでしょうか？
　私なら①周囲が高層ビルやマンションに囲まれて視界の狭い所。②工場が多い所。③倉庫や簡易な建物の多い所。④古ぼけ腐りかけた家や小屋などが林立している所。⑤前方に何か視界にひっかかる建物がある所。のような場所は選びません。
　反対にａ前が広い公園である。ｂ低層のきれいな建物が並び明るい。ｃ神社仏閣などの森が見える。ｄ高層ビルがあっても空間がとても広く、緑や池や散歩道がつくられている。ｅ遠くの港や海がきれいに見える。のような場所を選びます。
　今からの時代は景観の時代です。景観の良い場所は癒しの場所にもなります。自分の住いの前面が高層マンションで、そこから顔を出した人と顔をつき合わせるような生活、箱の薄暗い底にあるような家、その他視界にいやな物が入る住いは人気は出ないでしょう。
　景観の良い場所を買うことが、投資成功率が(賃貸にしろ、売却にしろ)高くなることは間違いありません。視界が広く明るく綺麗な場所が地方でももちろん人気です。

（８）
マンションを建てるなら(2008年1月20日)
　販売用のマンションは高知市内などあちこちに出来、おそらくもう飽和状態か、それを越えて余剰状態でしょう。中には販売で利益を得るためにフローリング、壁など手で押せば簡単に引っ込む安っぽい仕様の所も沢山あります。
　賃貸用については、当社で管理している数棟で平均8割強の入居率です。賃貸用で適正賃料で貸し、10割の入居率をキープするマンションを建てることは、さほど難しいことではありません。今、土地が相当安いのでチャンスとも言えます。
　我々がマンション用地をお勧めする場合、①場所②仕様(デザイン)③費用(割安かどうか)などを徹底的に調査し、安易に選定することは致しません。やはり出資する方の利益が第一ですから、そのために全力を尽くします。この中で最も大切なのは①の場所で、今の人の流れからすると、高知で確実性の高い場所は数ヶ所だけです。この場所については実際に建てる方に詳細なデータをお出しします。

（７）
北星の不動産投資成功率(2008年1月19日)
　平均96％です。24年連続100％ということもありました。
　ただし投資については個人の方が行う場合、充分な注意が必要です。それは、
　①価格は安く適性か？
　②そこは次に売る際、売りやすい土地であるかどうか？
　③月々のリターンはあるかないか？
　④アパート・マンション投資の場合、入居者はどの程度確保できるか？
　⑤その物件に対して、管理する不動産会社がどの程度バックアップしてくれるかどうか？またその力がある会社であるかどうか？

　などです。

土地が街中で290坪もあり、このアパートは投資物件として魅力的

（６）
「超安い物件」の話(2008年1月17日)
　確実に利益が、しかもかなりの高率で上がるところは当然滅多にありません。けれども、こういう場所を選べば、ほぼ確実です。それは例えば高知で言えば―――
　①海がきれいに見える景色の良い所
　②接道が広めである
　③空港か高知市街地から車で60分以内か四万十市街地から15分以内のところ
　④周辺地価より割安である場所
　不動産は買値より高値で買い手がつけば、すぐ売るのが鉄則。これが皆さんなかなか売りたがらないのですが。
　先日当社でわずか100万で買われた(超安い)物件を、そこの抜群の景色を見た後から来られたお客様が200万円で買うと言われたけど、先に買われた方は売ってはくれませんでした。(ねぇ、Fujisawaさん。)

（５）
会社の業績と不動産売買(2008年1月17日)
　①業績も良く、不動産売買でも失敗がない会社
　②業績はとんとんであっても不動産売買がうまく永続している会社
　③業績がさほど良くなくても不動産売買が上手で永続している会社
　④業績がある程度良いのに、不動産売買でうまくいかず、倒産する会社
　⑤業績も悪く、不動産売買でも失敗が多く、倒産する会社
　不動産売買と会社の業績をからめて書きましたが、⑤の会社は最悪としても、④から⑤の間の会社で倒産している会社をよく見かけます。説明なくてもおわかりだと思いますが、Ａ.会社の利益は1000万円出ているのに５億もの非売用不動産を買って経営を圧迫しているとか、Ｂ.会社の業績はまずまずであるのに、不動産売買で１億の損失を出したとかいうケースです。
　ところが反対のケースがあります。①から③の場合です。
　これは当然、Ｃ.業績はとんとんであったが、不動産の差益は2000万円出たとかＤ.本業では毎年若干赤字であるが、それを補って余りある利益を毎年不動産売買や賃貸で出しているという事です。
　こういう事例でもおわかりのとおり、企業にとって不動産の売買はその企業の命運を分けることになります。本業で日々努力することは当然ですが、不動産売買は大金を投じることも多く、失敗は許されません。
　ところで北星は長年様々な事業を展開していますが、北星の長続きの秘訣は、現在とんとん状態であっても不動産担保力が落ちない買い方をしているからです。つねに①から③の状態でいるよう頑張っています。

（４）
ここはやめた方が！不動産投資(2008年1月15日)
　数十年も不動産を見てきていると、時には決った法則があることに気付きます。
　では――倒産する会社のオフィスやお家があったところで、そういう場所がよくある所というのは、どんな場所でしょうか？――
　①家が詰んでいる場所
　②湿っぽい場所
　③進入路が(極端に)狭い所
　④影地(日当りが悪いところ)
　⑤北向きの土地

人気のヴィラ・サントリーニ近くの海側の別荘地は当社で扱っています
　この中で第一に多いのが③です。なぜか理由はわかりませんが、人が行きにくいところだからでしょうか。とにかく③は度々見かけます。
「競売物件の現場に行くと、そこは狭い路地の奥の家だった・・・」
　ここで順序をつけると、③、①、④、②、⑤です。
　①と③は類似点があります。
　④は生活に不向き。ただし街中のビル街などは別です。ビル街は便利であれさえすれば、ビル内はエアコンでコントロールされているからです。
　②は場所によります。住環境だけで考えれば湿っぽい土地は向きませんが、300～1000坪といった遊び向きの広い土地の一部に湿地があったりすると、かえって喜ばれることがあります。
　⑤も小さい北向きの土地で住宅用となると嫌われますが、ビル街などは④と同じ感じになります。また広い土地になると、北向きでも日当りなどは広さゆえ無関係になります。
　とまぁこんなところです。こんな土地は当然投資には不向きです。けれども、この中でも少しだけ投資の可能性がある場合があります。それは周辺地価の1/7、1/10というように、極端にその土地が安い場合です。

（３）
不動産投資法で思いついたこと (2008年1月15日)

東京、K様が買われた広い土地には、海の岩場まで付いている
　ひとつ思いついたことがあります。それはそこにいると何か明るい気分になる場所があります。周囲が開けていて、何だか伸びのびできるところ。そういう場所で相場より３～４割安ければ当然買い！です。
　こういう場所は、次の買手やその次の買手もつき易いところです。土地を見て「明るい気分になる度合」を感じて(調べて)みましょう。その感じが80点以上なら上等、60点以上ならまあまあ。40～50点以下は当然やめるべきです。

（２）
アパート・マンション・駐車場経営(2008年1月6日)
　銀行金利が限りなくゼロの近い今、マンションや駐車場経営を希望される方はかなりいます。
　ゼロ金利より月額10万でも20万でも入ってくる方がいいに決まっています。資本が数千万円、数億円あれば、当然大きな建物、駐車場もつくれ、リターンもそれなりにありますが、資産形成は数百万円からでも出来ます。
　例えば当社で高知市一宮に駐車場を経営している方は、当社で土地の取得から進入路工事、舗装まで全てを行い、約550万円で仕上がりました。今駐車場は満車で月に12万円前後収益がありますので、収益率から言うと26％とかなりの高さです。この場所は市街化区域と市街化調整区域の堺にあり、市街化区域の住宅の車を市街化調整区域に置くようにしたという方法をとったため、収益率が高くなった例です。
　上記のように高率な場合ではありませんが、10％前後の収益のアパート・マンションは各地にあります。例えば2000万円のアパートで月額18万円の収益とか、5000万円で月額50万円の収益というものです。
　前記のように駐車場経営は車を3～4台置ける場所からでも始めれ、比較的少額でも可能です。アパート・マンションは建物がある為にどうしても数千万円よりということになります。
　どちらにしましても当社の場合、管理料がほとんどいらない為、（支払が遅れている方への請求も当社で行います。）リターンの大部分を手に出来、わずらわしさもありません。
　色々な投資方法を皆さんでも考えてみて下さい。管理は当社におまかせください。（現在当社では十数ヶ所を管理しています。）
投資は利益を出すことが目的(2008年1月3日)

ビーチの近くは人気がある

（１）
　株式であれ、不動産であれ投資と言う以上、トータルでは必ず利益を上げたいと思うものです。例えば①300万円を投資して1～2年で400万円になればいいし、②3000万円を分散投資して、1500万円、1000万円、500万円の物件をそれぞれ買い、2年後に1500万円のものは2000万円に、1000万円のものは900万円に、500万円のものは700万円に売却したとすれば、ＴＯＴＡＬでは、600万円の儲けになります。
　但し税金のことを考慮しなければなりません。短期保有は税率が高いので、長期保有にと考えますが、今の時代、長期(5年以上)を読むことは本当に難しい。実際2年先が読めないのに5年先を読めますか？

アパート・マンションは市街地近くでインターネットができるところが人気
　ですから、私共は買った時点ですぐ売りにかかれるような物件が一番と考えています。これ以外には、本当の長期保有によって、毎月収入を得ていくマンションやアパート、駐車場、コインパーキング、貸ビル、貸倉庫などがいいでしょう。リターンの目安は価格(代金)の10パーセント前後です。当社でもこうした物件をいくつか管理しています。当社の特色は管理料をほとんどとらないということです。それによってお客様はほぼ100％リターン(収入)を受取ることが出来ます。ではこの場合当社のメリットはと言いますと、借主からの紹介料とその場所に看板など広告を出さして頂くということです。

　幸い、今日迄当社関連の物件に投資されている方は、損失はなく、最高の利益を手にした方は少額投資で税引き400％という人もいます。（無論こんなことは滅多にありませんが。）

当社が強い手結・芸西（空港から車で16～17分）の海を見おろす別荘地
　投資には投資向きの物件を入手することが第一です。向かない物件も当然あります。投資を御希望される方には、それに合った物件をおすすめ致しますので、前もってそのようにお申しつけ下さい。

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