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（１５）

私が不動産投資を好きな理由(2008年2月8日)

投資という面から見れば、不動産はほかのものと比べて安全性が高いと言える。多くの他の産業のように完全に破綻することがない。不動産業界にも波はあるが、ロバートが指摘したように、すたれることがあってもごくまれだ。この数百年の間に、土地はどんどん貴重なものになっている。マンハッタンの土地の価格は、最初は24ドルだった---ゼロが1つもつかない、たったの24ドルだ！

不動産投資はエキサイティングだ。複雑でもあり、多様な側面がある。そして有形だ。そこへ行けば、自分が投資している対象を実際に見ることができる。自分が何をやっているかきちんとわかっていれば、不動産投資は時間の経過とともに進化し、ますます大きく、よりよいものになっていく。

これもWHY WE WANT YOU TO BE RICH（築摩書房刊）のトランプタワーで有名な実業家ドナルド・トランプの言葉です。全くの引用で申し訳ありませんが、ご参考にはなると思います。
（１４）

アパート・マンション経営(2008年2月8日)

アパートを一棟買って、その経営を軌道に乗せるためには約１年かかる。１年のうちには、たちの悪い借家人を立ち退かせたり、長く住んでほしい借家人の希望にそった補修や修理を終らせることができ、時と場合によっては、少しずつだが賃料を上げることができるようになる。
経営が軌道に乗って安定してくれば、賃料が毎月きちんと入る。これは絶対に、株式市場の上がり下がりを見守りながら一喜一憂するよりもいい。私は毎月決って郵便受けに届く家賃の支払い小切手が大好きだ。
不動産投資を成功させるための鍵は物件管理だ。株式や債券、投資信託に投資する投資家の多くが、不動産投資であまり成功しない理由は、管理が得意でないか、管理者になりたいと思っていないかのいずれだ。

これはすべてロバート・キヨサキの言葉です。WHY WE WANT YOU TO BE RICH(築摩書房刊)

たいていの投資家は投資対象の価値が上がってキャピタルゲイン（売却益）を得ることを目的に投資する。たとえば、株式市場では、ほとんどの人が安価で買った株を高値で売ることを期待して投資する。不動産では、転売目的で投資する人はフリッパーと呼ばれる。株式の場合と同じように、不動産を安く買って高く売ろうとする人たちだ。キャピタルゲインを目的としたこのような投資戦略が問題なのは、一般に、この戦略に効果があるのは市場が上昇傾向にある時だけだという点だ。市場が下落傾向にある時（弱気相場、ベアマーケットなどと呼ばれる）、株や債券などの紙の資産に投資している人やフリッパーは損をする。
不動産では、キャピタルゲインを目的に投資するより、キャッシュフローを目的とした方がいい。それは、税法がキャッシュフローを目的とする投資家に有利なようにできているからだ。
（１２）

仲介のおじさん(2008年1月30日)
投資法の実際とは関係ないお話ですが、物件の買入れに関しては各地域に世話をして下さる方がいます。この方たちは、不動産の仲介を本業にしている方、他の仕事と兼業の方、退職後アルバイト的にやられている方など色々です。

あちこち知り合いも多く、顔のきく方となると年配の方が多く、地元との意見の調整などもやってくれます。

中には農業や林業と兼業の方もいて、実際の樹木伐採や造成の工程を手伝って下さる方もいます。

こういった仕事をプロフェッショナルにやるとなると、とにかく多くの人を知っていなくてはならず、どうしても中高年の方になってきます。
（１１）

競売物件は必ずしも安くない(2008年1月30日)
競売にどうしてなるかと言えば、それは人気のある物件ではないからです。人気のある物件は競売になる前に売れています。

それと競売物件を見ていると、進入路や物件居住者に問題がある場合があります。進入路がやたら狭かったり、一部第三者の土地を通らなければならなかったりです。マンションなどはその中の1件にヤクザやごろつきみたいなのが住んでいる場合もあります。

こんな物件には手を出さないのが賢明。むしろ何の問題もない相当割安な物件を見つけたほうが楽。当社は競売物件であまり利益を出した記憶がありません。

（１０）

成功のひとつの方法━場所の選定━(2008年1月27日)
下の８でも申しましたとうり、場所の選定を間違わないことはとても重要です。たとえば、自分の建築したい場所周辺にどれだけアパートやマンションがあるかを調べてみましょう。これはセンリン社の地図でも見れば一目瞭然です。

もしその場所にたくさんあれば、周囲の他のマンションにない進化したものを建てることです。そうすると周囲のマンションから移ってくる者もいます。あるいはその場所をさけることです。

不動産を扱っていると面白いことに気付きます。当然人口集中地域が人気が高いのですが、かなり郊外でも必ず何組かの需要はあるということです。ただ現在のような状況であまり郊外に建てることはお勧めできません。現在はやはり人口流入や移動が多い市街地がベストです。

現在地方の市街地は相当下落しています。高知でも十数年前坪あたり500万円していた場所が、今は坪あたり70万円という所もあります。これは住宅地の価格とそう変わりありません。住宅地よりははるかに便利であるのにです。
（９）

景観の時代(2008年1月22日)
もしあなたが東京、大阪、名古屋、横浜、神戸などで、あるいは今マンションがどんどん増えている川崎などのような場所で、自分が住む住宅（1戸建て）やマンションを買いたいと思う時、どんな所を選ぶでしょうか？

私なら①周囲が高層ビルやマンションに囲まれて視界の狭い所。②工場が多い所。③倉庫や簡易な建物の多い所。④古ぼけ腐りかけた家や小屋などが林立している所。⑤前方に何か視界にひっかかる建物がある所。のような場所は選びません。

反対にａ前が広い公園である。ｂ低層のきれいな建物が並び明るい。ｃ神社仏閣などの森が見える。ｄ高層ビルがあっても空間がとても広く、緑や池や散歩道がつくられている。ｅ遠くの港や海がきれいに見える。のような場所を選びます。

今からの時代は景観の時代です。景観の良い場所は癒しの場所にもなります。自分の住いの前面が高層マンションで、そこから顔を出した人と顔をつき合わせるような生活、箱の薄暗い底にあるような家、その他視界にいやな物が入る住いは人気は出ないでしょう。

景観の良い場所を買うことが、投資成功率が(賃貸にしろ、売却にしろ)高くなることは間違いありません。視界が広く明るく綺麗な場所が地方でももちろん人気です。
（５）

会社の業績と不動産売買(2008年1月17日)
①業績も良く、不動産売買でも失敗がない会社
②業績はとんとんであっても不動産売買がうまく永続している会社
③業績がさほど良くなくても不動産売買が上手で永続している会社
④業績がある程度良いのに、不動産売買でうまくいかず、倒産する会社
⑤業績も悪く、不動産売買でも失敗が多く、倒産する会社

不動産売買と会社の業績をからめて書きましたが、⑤の会社は最悪としても、④から⑤の間の会社で倒産している会社をよく見かけます。説明なくてもおわかりだと思いますが、Ａ.会社の利益は1000万円出ているのに５億もの非売用不動産を買って経営を圧迫しているとか、Ｂ.会社の業績はまずまずであるのに、不動産売買で１億の損失を出したとかいうケースです。

ところが反対のケースがあります。①から③の場合です。　これは当然、Ｃ.業績はとんとんであったが、不動産の差益は2000万円出たとかＤ.本業では毎年若干赤字であるが、それを補って余りある利益を毎年不動産売買や賃貸で出しているという事です。

こういう事例でもおわかりのとおり、企業にとって不動産の売買はその企業の命運を分けることになります。本業で日々努力することは当然ですが、不動産売買は大金を投じることも多く、失敗は許されません。

ところで北星は長年様々な事業を展開していますが、北星の長続きの秘訣は、現在とんとん状態であっても不動産担保力が落ちない買い方をしているからです。つねに①から③の状態でいるよう頑張っています。
（４）

ここはやめた方が！不動産投資(2008年1月15日)
数十年も不動産を見てきていると、時には決った法則があることに気付きます。　では――倒産する会社のオフィスやお家があったところで、そういう場所がよくある所というのは、どんな場所でしょうか？――

①家が詰んでいる場所
②湿っぽい場所
③進入路が(極端に)狭い所
④影地(日当りが悪いところ)
⑤北向きの土地

人気のヴィラ・サントリーニ近くの海側の別荘地は当社で扱っています

この中で第一に多いのが③です。なぜか理由はわかりませんが、人が行きにくいところだからでしょうか。とにかく③は度々見かけます。「競売物件の現場に行くと、そこは狭い路地の奥の家だった・・・」

ここで順序をつけると、③、①、④、②、⑤です。　①と③は類似点があります。　④は生活に不向き。ただし街中のビル街などは別です。ビル街は便利であれさえすれば、ビル内はエアコンでコントロールされているからです。　②は場所によります。住環境だけで考えれば湿っぽい土地は向きませんが、300～1000坪といった遊び向きの広い土地の一部に湿地があったりすると、かえって喜ばれることがあります。　⑤も小さい北向きの土地で住宅用となると嫌われますが、ビル街などは④と同じ感じになります。また広い土地になると、北向きでも日当りなどは広さゆえ無関係になります。

とまぁこんなところです。こんな土地は当然投資には不向きです。けれども、この中でも少しだけ投資の可能性がある場合があります。それは周辺地価の1/7、1/10というように、極端にその土地が安い場合です。

（３）

不動産投資法で思いついたこと (2008年1月15日)
東京、K様が買われた広い土地には、海の岩場まで付いている
ひとつ思いついたことがあります。それはそこにいると何か明るい気分になる場所があります。周囲が開けていて、何だか伸びのびできるところ。そういう場所で相場より３～４割安ければ当然買い！です。

こういう場所は、次の買手やその次の買手もつき易いところです。土地を見て「明るい気分になる度合」を感じて(調べて)みましょう。その感じが80点以上なら上等、60点以上ならまあまあ。40～50点以下は当然やめるべきです。
（２）

アパート・マンション・駐車場経営(2008年1月6日)
銀行金利が限りなくゼロの近い今、マンションや駐車場経営を希望される方はかなりいます。

ゼロ金利より月額10万でも20万でも入ってくる方がいいに決まっています。資本が数千万円、数億円あれば、当然大きな建物、駐車場もつくれ、リターンもそれなりにありますが、資産形成は数百万円からでも出来ます。

例えば当社で高知市一宮に駐車場を経営している方は、当社で土地の取得から進入路工事、舗装まで全てを行い、約550万円で仕上がりました。今駐車場は満車で月に12万円前後収益がありますので、収益率から言うと26％とかなりの高さです。この場所は市街化区域と市街化調整区域の堺にあり、市街化区域の住宅の車を市街化調整区域に置くようにしたという方法をとったため、収益率が高くなった例です。

上記のように高率な場合ではありませんが、10％前後の収益のアパート・マンションは各地にあります。例えば2000万円のアパートで月額18万円の収益とか、5000万円で月額50万円の収益というものです。

前記のように駐車場経営は車を3～4台置ける場所からでも始めれ、比較的少額でも可能です。アパート・マンションは建物がある為にどうしても数千万円よりということになります。

どちらにしましても当社の場合、管理料がほとんどいらない為、（支払が遅れている方への請求も当社で行います。）リターンの大部分を手に出来、わずらわしさもありません。

色々な投資方法を皆さんでも考えてみて下さい。管理は当社におまかせください。（現在当社では十数ヶ所を管理しています。）

投資は利益を出すことが目的(2008年1月3日)
ビーチの近くは人気がある

（１）
株式であれ、不動産であれ投資と言う以上、トータルでは必ず利益を上げたいと思うものです。例えば①300万円を投資して1～2年で400万円になればいいし、②3000万円を分散投資して、1500万円、1000万円、500万円の物件をそれぞれ買い、2年後に1500万円のものは2000万円に、1000万円のものは900万円に、500万円のものは700万円に売却したとすれば、ＴＯＴＡＬでは、600万円の儲けになります。

但し税金のことを考慮しなければなりません。短期保有は税率が高いので、長期保有にと考えますが、今の時代、長期(5年以上)を読むことは本当に難しい。実際2年先が読めないのに5年先を読めますか？

アパート・マンションは市街地近くでインターネットができるところが人気

ですから、私共は買った時点ですぐ売りにかかれるような物件が一番と考えています。これ以外には、本当の長期保有によって、毎月収入を得ていくマンションやアパート、駐車場、コインパーキング、貸ビル、貸倉庫などがいいでしょう。リターンの目安は価格(代金)の10パーセント前後です。当社でもこうした物件をいくつか管理しています。当社の特色は管理料をほとんどとらないということです。それによってお客様はほぼ100％リターン(収入)を受取ることが出来ます。ではこの場合当社のメリットはと言いますと、借主からの紹介料とその場所に看板など広告を出さして頂くということです。　幸い、今日迄当社関連の物件に投資されている方は、損失はなく、最高の利益を手にした方は少額投資で税引き400％という人もいます。（無論こんなことは滅多にありませんが。）

当社が強い手結・芸西（空港から車で16～17分）の海を見おろす別荘地

投資には投資向きの物件を入手することが第一です。向かない物件も当然あります。投資を御希望される方には、それに合った物件をおすすめ致しますので、前もってそのようにお申しつけ下さい。