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（３０） | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 不動産投資失敗例(2008年9月15日) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
何事でも失敗の原因は、比較的はっきりしているものです。スポーツでは体調不良、練習不足など、大学受験では勉強不足、進路研究不足、ヤマはずれなど・・・
| 投資もやはり一番は研究不足、勉強不足でしょう。失敗例から、成功方法は学べます。何しろ反対のことをやればよい訳ですから。 | ①買う物件に対する知識不足(周辺地価よりどれだけ安いか？各交通機関へのアクセスは？水・電気は？など) | ②人気地区か、あるいは近い将来人気が出る地区かどうかを知らなかった(これも前もって行政庁や近隣住民に聞けばわかります)
| ③無責任な、あるいは責任のとれない不動産会社から買った(ほとんどの不動産会社は数坪か十数坪の店舗を借りて営業しています。もちろん借家で営業している不動産会社も立派な会社はありますが、どのような場合でも、責任のとれる会社で買われることが第一です。)
| ④余裕をもった投資をしていない(1000万余裕のお金があるなら、投資は700～800万円まででしょう。1000万全部つぎこんでいたら、もし子供の入学・病気・結婚式などで100万，200万必要な場合、損得に関わらず投資物件を売却しなければならず、場合によっては多くの損害金を出すこともあり得ます。) | （２９） デニーロ、シュワルツネガー、ラムズフェルド(2008年8月14日) | この人たちは俳優や元政治家ですが、膨大な不動産を所有する不動産主とも言われています。（グレーズ・ホー氏の著作より）
| シュワルツネガーがうろうろ政治家をやってられるのも、デニーロが趣味で俳優しているのも、ラムズフェルドが気ままに講演に出かけているのも、彼らには膨大な不動産からの副収入があるからです。 | 彼らはかなり以前からいわゆるマンション形式の貸家料や土地を店、会社その他に貸す地代で、相当の副収入を得ているらしく、毎日遊んでいてもお金に困らないそうです。サブプライムローン問題なんて、ふっ飛ぶ豊かなアメリカ人です。 | ところでサブプライムローン問題で、アメリカの景気も停滞ぎみですが、それでもアメリカも地価上昇しているところは、あちこちであるそうです。 | 地価上昇で儲けるなんて、何か古くさそうですが、次のような場合もあるのです。 | ①地価が上昇しそうな区域ばかり充分検討して、300万、700万、1,000万(合計2,000万円)で３ヵ所かった。これが２年で倍近くになった。そうすると、約4,000万になった訳であるが、ところがそうはいかないのが日本の超高率の税金。短期なら1,000万円からの税金払いになる。それでも２年で1000万円儲けた勘定になる。２年で1,000万円は不労所得。１年500万円、月額40万円以上である。月40万円手取りで稼ぐとなると、一般の労働ではかなりハードである。 ②また同じ2,000万円で小さなアパートを買って、年１割の利益でも、２年なら400万円は入ったことになる。 どちらもうまくいったとしてであるが、不動産は慎重に行えば、損をすることなど、まずないのである。 | ところで土地に値上がりなんて、今時ある訳ないと思う人も多いに違いない。実際そのとうりの状況も多く、市街地で数年で10分の１に、住宅地３分の１になった例もある。はっきり言って、市街地は何千万、何億とかかる割には、リターンの率は低い。ただ利用効率は良い。 | 前にも記したが、非常に安い物件（例えば100万円～300万円）が、やたら収益率が良い場合もある。 | Ａ．100万円で買ったボロ家が月２万で貸せる。(収益年24％) Ｂ．300万円で買った住宅地隣の広めの空地が駐車場として月８万円の収入がある。(収益年32％) 1,000万円の超安いアパートを買い、見場を良く外観を塗り直して、貸付け月22万円の収益を得る。(収益年26％) とにかく不動産投資は、沢山の物件を見、めったにない超面白物件を見つけることである。それとその区域(ロケーション)に注意を払い、収益率と諸費用をよく計算して物件を購入するべきである。 | （２７） プロフェッショナルの出番(2008年8月4日) | 不動産市場が悪い時期に入ったと言う人がいるが、私はそうは思わない。すばらしい時期がやってきたと思う。。悪い時期というのは、アマチュア投資家が不動産の専門家になって価格を吊り上げるときのことだ。彼らのおかげで住宅は高くなり、しかも彼らは買った物件の価値を高めることをめったにしない。彼らがやることは、市場を掻き回し、価値ある投資対象としての住宅の価格を釣り上げることだけだ。
| かくいう私もときには転売をすることがあるので、他人様のことをあまりとやかく言うことはできない。だがアマチュア投資家は、パーティーに遅れてやって来て、結局はプロにお金を寄付することになる。つまり私が言いたいのは、今はプロになる時期だということだ。アマチュアでいてはいけない。市場が盛り上がっているときに飛び込んでくるのがアマチュアで、市場の熱が冷めたときに登場するのがプロだ。この違いがわかってもらえるだろうか。 | 不動産市場が最高潮に達しオーバーヒートし始めたころは、よく考えてから決断する時間的余裕はなかった。売り手のもとには、言い値を超えるオファーがいくつも寄せられていたから、買う側は即断即決し、資金を手元に用意し、少し間抜けにならなければならなかった。しかし、市場の熱が冷めてきた今、売り手はやや腰が低くなっている。このため買い手は、じっくり見極めてから行動する余裕を持てるようになった。よりよい条件を求めて売り手と交渉し、よりよい取引ができるようになったのだ。売り手がワニの口に片脚を突っ込んでいる場合は特にそうだ。（ロバート・キヨサキ Ｗｈｙ ｔｈｅ ｒｉｃｈ ｇｅｔ ｒｉｃｈｅｒ 筑摩書房） | 株でも不動産でもそうであるが、どんな不況であれ、どんな好況であれ、人気の場所はあり、不人気の場所もある。ただ好況時は全体的に動きやすいだけである。株でも不動産でも儲ける人は儲け続ける。不況時に一時的なマイナスはあっても、本当の投資家で成功している人は、不況時もチャンスなのである。 | たとえば今高知は、というより地方全体は明らかに不況。大都市のほんの一部の企業、ほんの一部の地域以外はかなりのあるいはひどい不況風が吹いている。政治の失策のつけが、日本全体を覆っている。そしてこれからも良くなる条件はない。 | しかし、そんな時代、不況まっただ中の高知でも、“超人気のある地域”がある。当社の物件でもあっと言う間に「売約済」になる区域がそれである。この人気の地区を手に入れている限り、損失は殆ど無いばかりか、場合によっては相当の儲けも発生する。これは、大都市にかぎらず、中小、あるいは田舎にさえ、こういった“人気地区”はあるはずである。人気地区以外に大事な要件がひとつある。この要件を満たせば、100％に近い確立で成功する。 | どんな時代にも儲けようとすると、当然それなりの勉強や経験が必要である。人気地区以外に大事な要件がひとつあると記したが、それ以外にも細かい要件を抜かると失敗する。細かい要件とは、地形、進入路、場所によっては電気や取水施設などである。そして当然時代のトレンドを読むことも重要。大手、中小にかぎらず不動産会社でさえ、それを読みきれずにギブアップしている事が数々ある。一般の方が投資は難しいが、しかし何事も難しければ、難しいほど面白いのである。 | （２６） 見極め(2008年7月9日) | 投資とは当然リターンを目的としているもので、ある一定期間に100万は120万にとか500万は600万にとか、1000万は1300万にとか考えてやっているはず。 | ところで投資である以上、損も覚悟しておくべきで、相当手慣れた人でも100回が100回成功するとは限らない。100回もやれば5回や10回マイナスになることは当然と思っていなければならない。 | 投資も慣れるほど、勉強するほど上手になることは当たり前で、基本的に失敗をしたら同じような失敗を繰り返さないことである。 | ここは道路がつけば上がる、街ができるから上がるという場合がある。そして目ざとい人や投資家が、その周辺を慌てて買う場合がある。ところが当社の場合はすぐには買わない。道路や街並みが確定後、工事をかなり始めてからとか、工事が終了してから買うことにしている。 | 工事が終了してから買うなんて、もう上がりきっているではないか？と思われがちであるが、そうではない。道路ができるなどという計画が表面化すると、売る側の者は高く売りたいので、現在の周辺価格より高く契約することを望み、それに一般人や投資家が道路ができるということで飛びつくことがある。1000万円のものを1400万円で買ったりするのである。 | 道路工事が始まったり、完了したりするとその辺の地価が安定し、道路ができたということで意外に多くの(安い)売地がでるのである。この中で特に良い物件を買うのが確実性がある。 | （２５） 坪か㎡、広い土地・狭い土地どっちが儲かる(2008年6月4日) | 今だに日本は坪表示。しかし何十年経とうと、坪がわかりやすい日本人に何も㎡を二重にくっつけることはない。これなど政府の無駄な方針。 | 基本的に広い土地の方が狭い土地より儲かる。それは簡単な論理、例えば、50坪の土地と1000坪。両方同じ300万円で買ったとする。坪当たり5000円上ったとしたら、50坪の土地は325万円にしかならないが、1000坪の土地は何と800万円にもなる。もちろんこんなに単純なものではないが、50坪の土地は坪当たり5000円上がり、1000坪の土地は2000円しか上がらなくても、325万円と500万円というふうに、広い土地の利幅は狭い土地に比較して桁外れであることは間違いない。 | （２４） 広い土地を買おう！(2008年6月4日) |
①200～300坪以上の広さ。(場所にもよる。) | ②４～５ｍ以上の舗装公道に接している。 ③街に比較的近い所やＪＲ駅に近い。 ④周囲の景観が広々としている。(ゴミゴミしていたり、狭苦しい景観ではない場所。) ⑤土地形状が平地に近いか、重機で簡単に平地化できる。 ⑥できれば海や川、湖のそば。 ⑦気候が過ごしやすい地域。 上記①から⑦のすべてに問題なく、相場以下であれば、まず下がることはないでしょう。反対に２～３倍に上がることだってあり得るかもしれません。
| 広い割安な上記のような土地は今輸入農作物に対する不安感、すべての穀物の上昇傾向などから考えれば、いずれ農地が復活し、人気が出るでしょうから、買いです。 | ただし、田と畑（農地）は安易に買ってはいけません。地目が原野、雑種地、山林などで上記⑤の場所でなければ、次に売るのがやっかいです。 | 投資向きや将来の為に買われる方は、それ向きの物件を提供しますので、そのようにお申しつけ下さい。 | （２３） 田畑や雑木林なんだけど？？(2008年3月24日) | ①形(内容)が良い | ②人気度 ③やっている会社 ④割安感 ⑤これからまだ伸びそう ⑥希少性、特性 ⑦配当(リターン)が大きい これらの言葉は株式投資にも不動産投資にも当てはまると思う。 | これからまだまだ伸びそうの話をすると・・・株は荒けずりだけどまだずっと伸びそうな会社があるとするなら、不動産は現状は藪だったり、田畑だったり、雑木林だったりしても、藪は切り開いて花を植え、田畑は造成によって水を打ったように整地し、雑木林は良い木を残して不必要な木を伐採し見晴らしを良くするなら、価値はいっきに数倍に上がることもある。 | 元の値段があまり高ければお話にならないが、通常価格以下なら、藪は花の庭になれば3割や4割は間違いなく上昇する。そういう意味で、不動産を買うなら、あまり出来上がって通常の価格の物を買うより、田畑や未完成のものを予約式で買われる方がいいかも知れない。予約金は完成後自分が気に入らなかったり、何かの場合全額返還されるからである。 | （２２） ここなら絶対！(2008年2月25日) | ①入口が流入しているところ | ②人気の地区や稀少地区
| ③景観が良いところ
| ④掘り出しもの(割安な物件)
| ⑤わずかな補修や塗装で様変わりする物件 | この①～⑤が全て揃っていれば100％投資成功は間違いなし。(前から言っていることですが。）
| （２１） ドルフ・デ・ルース不動産投資８つの法則から(2008年2月19日) | 法則１：購入した時に利益が生まれるーこれは常々言っていることで、5000万円の物を2500万で買えば、当然5割安く買ったわけで、買付時できるだけ安い物を見つけるに限る。 | 法則２：売る気のある相手から買うことーこれはどうしても今すぐ売らなければいけない相手、すぐ現金が欲しい相手から買うと当然安く買えるわけで、こちらから差し値をすること（価格を決めること）など、有利に話を進められる。 | 法則３：物件に惚れるな、取引に惚れろー物件の外観や内装を気にいってほとんど相場で買うと、当然投資としてのうまみは無い。多少見栄えが悪くても比較的簡単に直せるような物件で4割～5割安い物を買った方がよい。 | 法則４：金額を先に提示するなー一応先に提示するより、相手の腹積もりを読んだほうがいいが、いつまでも双方が価格を出さない場合があるので、その場合は思いきって低い価格を提示した方がよい。これについては後日詳細を記します。 | 法則５：景気に対抗するーこれは不景気な時に買えば当然安く買えるわけで、みんなが買っている時に買わないで買っていない時に買うという株式投資に似ている。 | 法則６：頭金はゼロか最小限にードルフは自己資金を使わないで金融機関の資金を使い、徹底的にレバレッジにこだわっている。この方法を利用するしないはその時の状況や個人の自由意志で良いと思う。 | 法則７：売らないーこれも基本的には売らなければ資産が増えつづけるわけで、賃貸料は不況好況に関わらず入ってくるという利点がある。 | 法則８：10年に1度の取引は週に1度やってくるーこれは、1週間の間にでもたくさんの物件を必死で当たればいい物件に1つや2つは出会うという意味で書いているのだと思う。 | ドルフ・デ・ルースの場合は数字を上げて解説しているので、非常に説得力がある。ただし日本のような不況国には全部が全部当てはまらないので、注意して投資する必要がある。 | （２０） 失敗するとぶっ飛ぶ！(2008年2月17日) | 不動産の売買で失敗して、ぶっ飛ぶ人や会社、沢山あるんでしょうね。四国でも建設関連の会社で不動産に約12億投資して失敗し倒産、宝石会社で20数億投資して失敗し倒産と、数えればきりがありません。 | この人達の決定的失敗は研究不足でであるし、ただ自分達の気に入った不動産を買えば良いというパターン。―自分達の気に入った不動産を通常価格の半分で買えば―いいのですが、気に入るとやみくもに買うタイプは、株をやってもうまくいきません。
| 投資はつねに冷静にクールに行きましょう。株も不動産も似ているところは人気銘柄、人気地区があること。株、土地人気にもトレンドがあること。そして当り前の価格で買っても、決して儲けないことです。 | （１９） 超不動産投資のすすめ(2008年2月17日) | 大学一年生の時に、エンジニアたちがおしなべて金持ちでないことに、私はふと気付いた。彼らの服装や乗っているポンコツ車や質素な住まいを見る限り、彼らの多くが金持ちとは正反対のようだった。そこで私は金持ちについて研究を始めた。金持ちがみな共通して持っているものは何かが、知りたかったのだ。 |